物讯按车辆的增多致使小区内停车难，乱停车现象日益严重。面对这种现状，车辆所引发的相关纠纷值得我们物业公司关注。本文着手从多个角度剖析可能发生的法律风险，有针对性采取防范措施，避免物业公司被动承担责任。
文/张明  陈姝  李树海天津大港油田第二矿区管理服务公司
随着车辆的日益增多，小区内车辆多，乱停放等现象成增长趋势。由于数量多，驾驶员素质参差不齐且属于私人或公司财产等特殊性，增加了小区内管理的难度，同时也存在着不少法律风险。就车辆在小区内出现的问题，从原因、法律风险及规避方面分析，分别归纳为以下几类：

第一类因不可抗力等因素车辆被砸

　　驾驶员将车辆停放在小区单元门口或道路上，物业共有部分（墙皮，楼道窗户，屋檐瓦片等）因强风雨雪天气、自然老化松动等因素发生脱落，砸到车辆后产生损坏。一旦出现此情况，不光造成经济损失，物业公司还存在承担法律责任的风险。《侵权责任法》第八十五条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”。根据《侵权责任法》的规定“所有人、管理人或者使用人”是承担法律责任的主体，物业公司作为管理人就有承担法律责任的风险。当居民车辆受到损害后依据《侵权责任法》可能会要求物业公司承担侵权责任。物业公司作为专业机构有预防危险发生的义务，应当预见到可能发生的状况，并提前做好预防工作。
解决方案：
　　如何规避该风险呢？首先建议居民把车辆停放在专门的停车场，这样可以转嫁该风险。另外从房屋维护方面，定期做好排查，及时发现可能脱落的隐患。因维修资金、工艺等原因不能马上处理的隐患，通过张贴明显的警示语、拉围挡等措施提醒车主危险的存在。此外值得注意的是，依据最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定，“管理人”对其无过错承担举证责任，也就是说如果拿不出证据则推定为有法律责任。这种举证责任的倒置，就要求我们一定要留存好证据，无论是文书、语音、还是图片等，务必要妥善保存好。
第二类车辆停放消防通道等行为
　　车辆停放在消防通道，或者撞坏消防栓等行为，阻碍突发火灾的扑灭，危害到公共安全。依据消防法的相关规定：“任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务”。第六十条第一款第二项“损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的”；及第五项“占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；个人处警告或者五百元以下罚款”。物业管理监督人员在发现有占用通道或破坏行为的，要及时上前劝说，讲明相关法律政策、危险隐患。管理过程中工作人员不得采用地锁等方式限制车辆，车辆属于个人或公司财产，属于物权法中的动产物权，受法律保护，必要情况下可以采取拍照、录制影像等方式取证，交由相关部门查处。
解决方案：
　　为了避免此类情况，在小区门口处设立警告牌，提醒车主注意不得占用消防车道、逃生通道等地段。另外建立车主档案，留存电话信息，以便联系车主挪车。此外可以在消防栓等消防设施上张贴注意标识，提醒车主与消防栓保持较远距离，避免突发时给使用增加难度。 第三类车辆停放后人为因素被盗、被划
车辆在小区内停放后，可能出现被盗、划伤或损坏等人为破坏。面对此类治安事件，物业公司首先应明确是否属于自身职权范围管辖。物业公司提供秩序维护但不等同于承担保管车辆的责任。发生治安及刑事案件，协助事主提供相关证据，并及时向有关部门报告。具体调查处理应由公安机关介入，物业公司不负责查出实施者。车辆被划、被盗后，车主可报警，待公安机关破案后，可提起民事诉讼或刑事附带民事诉讼，依据《侵权责任法》，由实施侵害行为的人承担侵权责任。
　　车辆进入小区带来的问题还有许多，比如车辆碾压污水井盖 、压塌路面，车速过快撞伤行人，小区放行杆降落砸车，车主因抢车位发生打斗，车辆防盗系统噪音扰民等等。作为物业公司，依法在职权范围内就要对车辆管理进行预案，并有针对性的加强管理，例如建立居民车辆档案、外来车辆驶入登记。平时或节假日对车主进行普法宣传，加强全民法律意识。对保安、物管员等工作人员进行法律知识的培训，提高服务水平。此外，可以考虑从根本上改善车辆停车现状，比如在小区附近修建立体停车场、利用学校等高峰期过后空置场地停放车辆等解决停车问题。


相关法条

《侵权责任法》第八十五条：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”。
《中华人民共和国消防法》 第五条：任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。任何单位和成年人都有参加有组织的灭火工作的义务。 《中华人民共和国消防法》第六十条 单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：
（一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；
（二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；
（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；
（四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；
（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；
（六）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；
（七）对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。
有本条第一款第三项、第四项、第五项、第六项行为，经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。